Użytkowanie wieczyste – kiedy nastąpi jego koniec?

Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami (ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości) osoby, które w dniu 13 października 2005 r. były właścicielami mieszkań w budynkach wielolokalowych posadowionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Przekształcenie następuje na wniosek. Decyzję w tym zakresie wydaje w trybie administracyjnym starosta lub wójt, burmistrz albo prezydent miasta (w zależności od tego czy nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego).

Przekształcenie w prawo własności jest o tyle korzystne, że użytkowanie wieczyste wiąże się z obowiązkiem uiszczania przez właścicieli mieszkań corocznej opłaty za użytkowanie, zaś warunki finansowe przekształcenie we własność z uwagi na ulgi w wykupie gruntów były bardzo korzystne.

Sama procedura przekształcenia nie była bardzo skomplikowana ale warunkiem skorzystania z niej było m.in. to, że wniosek poprą współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jednocześnie w przypadku gdy chociaż jeden właściciel mieszkania zgłosił sprzeciw wobec złożonego wniosku niezbędne było wystąpienie do sądu, który rozstrzygał czy taka czynność leży w interesie ogółu i w konsekwencji czy jest dopuszczalna. Z uwagi na dużą ilość uczestników postępowania, którymi musieli być właściciele wszystkich mieszkań w danej nieruchomości, postępowania te były długotrwałe.

W dniu 20 lipca br. Sejm przyjął ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, która całkowicie zmieni dotychczasowe zasady przekształcenie prawa użytkowania we własności. Zgodnie z uchwaloną ustawą z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

Przekształcenie w prawo własności nastąpi zatem automatycznie, bez potrzeby uzyskiwania zgody pozostałych współwłaścicieli oraz wydawania decyzji administracyjnych.

Do przekształcenia z mocy prawa dojdzie pod warunkiem że przynajmniej jedno mieszkanie w bloku zostało wcześniej wyodrębnione na własność.

Należy zaznaczyć jednak, że przekształcenie wiązało się będzie z koniecznością poniesienia dodatkowej opłaty. Zgodnie z art. 7 nowej ustawy z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi, na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. Wysokość tej opłaty będzie równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Powyższa opłata będzie mogła być wniesiona jednorazowo lub okresowo przez okres 20 lat od dnia przekształcenia.

Wniesienie opłaty jednorazowej będzie o wiele korzystniejsze dla właścicieli mieszkań. W przypadku bowiem uregulowania całej należności w tym samym roku, w którym nastąpi przekształcenie, bonifikata wyniesie 60 proc. W drugim roku będzie to 50 proc., w trzecim 40 proc., w czwartym 30 proc., w piątym 20 proc., a w szóstym roku 10 proc.

Obowiązkowe upusty będą dotyczyć tylko gruntów Skarbu Państwa. Dla nieruchomości komunalnych to od władz gminnych ma zależeć, czy zechcą je wprowadzić. Wydaje się mało prawdopodobnym aby gminy zrezygnowały z tych opłat. Jednocześnie istnieje obawa, że gminy podejmą działania mające na celu podwyższenie ostatniej opłaty rocznej – skoro od jej wysokość zależała będzie wysokość ostatecznej opłaty za przekształcenie.

Kilka słów o zasiedzeniu (nie mylić z zasiadaniem)

Całkiem niedawno obchodziliśmy Święta Bożego Narodzenia, które nieodmiennie kojarzą się z zasiadaniem do wspólnej wieczerzy wigilijnej. Często też zasiadaliśmy do stołu dnia następnego i jeszcze kolejnego, a po tych kilku dniach zasiadania trudno nam było od tego stołu wstać. Zasiadanie to miało ten skutek, że do dnia dzisiejszego (przynajmniej w moim przypadku) trwa nierówna walka z efektami takiego zasiadania.

Temat, o którym chciałabym dzisiaj pisać, nie ma jednak z takim zasiadaniem nic wspólnego, chociaż nazwa omawianej  instytucji prawnej jest podobna – chodzi mianowicie o ZASIEDZENIE. Czym więc jest owo zasiedzenie? Często, gdy jest nam dobrze w trakcie u wizyty u znajomych, albo zagadamy się z kumplem przy piwie, ewentualnie z koleżanką na kawce, z przerażeniem odkrywamy, że strasznie się zasiedzieliśmy i zrobiło się bardzo późno. Często jest tak późno, że odjechał ostatni autobus, nie zdążymy na kolejne umówione spotkanie, albo też nie damy rady odebrać dziecka z przedszkola. Zasiedzenie więc jest permanentnie związane z upływającym czasem. Czas ten jest tak długi, że w konkretnych okolicznościach nasze zaniedbanie wywołuje bardzo przykre konsekwencje.

Tak się dzieje, gdy np. właściciel nieruchomości nie reaguje na fakt, że sąsiad zrobił sobie przez jego ziemię wygodny skrót i systematycznie z niego korzysta dojeżdżając do drogi asfaltowej. Jeżeli stan ten trwa wystarczająco długo, przynajmniej 20 lat, to po upływie tego czasu sąsiad może domagać się stwierdzenia, że nabył przez zasiedzenie służebność drogi koniecznej.

W innym przypadku może być tak, że jedno z dzieci po śmierci rodzica mieszka nadal w domu, który był jego własnością za życia. Jeżeli pozostałe rodzeństwo, któremu przypadł spadek,  nie sprzeciwia się temu, to znów po kilkudziesięciu latach dziecko  mieszkające w domu może żądać stwierdzenia, że doszło do zasiedzenia na jego rzecz własności całego domu. Bierność pozostałych spadkobierców będzie więc jednoznaczna z tym, że utracą oni swoją część spadku na rzecz jednego z braci lub sióstr. Tak było w przypadku mojej pierwszej sprawy o zasiedzenie.

W uproszczeniu do zasiedzenia danego prawa konieczne są więc dwie rzeczy: bierność aktualnego właściciela i wykonywanie danego prawa przez osobę zasiadującą. Takiego zasiadującego można przyrównać np. do starszego pana, który dzień w dzień zasiada w parku na swej ulubionej ławce karmiąc gołębie. Gdy okazuje się, że jednego dnia ławka jest zajęta przez inną osobę, pan jest wielce oburzony, gdyż był święcie przekonany o tym, że ławeczka ta należy do niego (bo korzystał z niej dzień w dzień przez kilka lat). Oczywiście miejsca na ławce w parku nie da się zasiedzieć, chodzi mi tu bardziej o wewnętrzne przekonanie starszego pana, że ławka należy do niego. Bo ta wola posiadania czegoś na własność jest kolejnym istotnym elementem zasiedzenia własności.

Zasiedzenie polega więc na tym, że na skutek wykonywania danego prawa przez określony okres czasu, przy braku sprzeciwu ze strony osoby, której dane prawo przysługuje, można dane prawo uzyskać i żądać potwierdzenia tego faktu przez sąd.

Zasiedzieć można nie tylko prawo własności, ale też inne prawa rzeczowe, takie jak służebność przesyłu, ale o tym już będą kolejne wpisy.

 

A na zdjęciu widzą Państwo jednego z Buldogów Temidy, któremu w czasie Świąt też się trochę „zasiedziało”. Na szczęście śnieg nie ma kalorii 😉 .

fot. Klaudyna Młynarska

Kontakt

Libera i Wspólnicy Kancelaria Radców Prawnych Spółka komandytowa

ul. Mazowiecka 8, 60-617 Poznań
tel. +48 790 301 331
fax +48 61 669 05 26
sekretariat@KancelariaLibera.pl