Użytkowanie wieczyste – kiedy nastąpi jego koniec?

Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami (ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości) osoby, które w dniu 13 października 2005 r. były właścicielami mieszkań w budynkach wielolokalowych posadowionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Przekształcenie następuje na wniosek. Decyzję w tym zakresie wydaje w trybie administracyjnym starosta lub wójt, burmistrz albo prezydent miasta (w zależności od tego czy nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego).

Przekształcenie w prawo własności jest o tyle korzystne, że użytkowanie wieczyste wiąże się z obowiązkiem uiszczania przez właścicieli mieszkań corocznej opłaty za użytkowanie, zaś warunki finansowe przekształcenie we własność z uwagi na ulgi w wykupie gruntów były bardzo korzystne.

Sama procedura przekształcenia nie była bardzo skomplikowana ale warunkiem skorzystania z niej było m.in. to, że wniosek poprą współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jednocześnie w przypadku gdy chociaż jeden właściciel mieszkania zgłosił sprzeciw wobec złożonego wniosku niezbędne było wystąpienie do sądu, który rozstrzygał czy taka czynność leży w interesie ogółu i w konsekwencji czy jest dopuszczalna. Z uwagi na dużą ilość uczestników postępowania, którymi musieli być właściciele wszystkich mieszkań w danej nieruchomości, postępowania te były długotrwałe.

W dniu 20 lipca br. Sejm przyjął ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, która całkowicie zmieni dotychczasowe zasady przekształcenie prawa użytkowania we własności. Zgodnie z uchwaloną ustawą z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

Przekształcenie w prawo własności nastąpi zatem automatycznie, bez potrzeby uzyskiwania zgody pozostałych współwłaścicieli oraz wydawania decyzji administracyjnych.

Do przekształcenia z mocy prawa dojdzie pod warunkiem że przynajmniej jedno mieszkanie w bloku zostało wcześniej wyodrębnione na własność.

Należy zaznaczyć jednak, że przekształcenie wiązało się będzie z koniecznością poniesienia dodatkowej opłaty. Zgodnie z art. 7 nowej ustawy z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi, na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. Wysokość tej opłaty będzie równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Powyższa opłata będzie mogła być wniesiona jednorazowo lub okresowo przez okres 20 lat od dnia przekształcenia.

Wniesienie opłaty jednorazowej będzie o wiele korzystniejsze dla właścicieli mieszkań. W przypadku bowiem uregulowania całej należności w tym samym roku, w którym nastąpi przekształcenie, bonifikata wyniesie 60 proc. W drugim roku będzie to 50 proc., w trzecim 40 proc., w czwartym 30 proc., w piątym 20 proc., a w szóstym roku 10 proc.

Obowiązkowe upusty będą dotyczyć tylko gruntów Skarbu Państwa. Dla nieruchomości komunalnych to od władz gminnych ma zależeć, czy zechcą je wprowadzić. Wydaje się mało prawdopodobnym aby gminy zrezygnowały z tych opłat. Jednocześnie istnieje obawa, że gminy podejmą działania mające na celu podwyższenie ostatniej opłaty rocznej – skoro od jej wysokość zależała będzie wysokość ostatecznej opłaty za przekształcenie.