Kiedy możliwe jest wcześniejsze zakończenie umowy najmu?

Wielokrotnie zdarza się, że po zawarciu umowy najmu mieszkania, najemca z jakiś przyczyn jest zainteresowany wcześniejszym jej zakończeniem. Często Klienci pytają wtedy o możliwości skrócenia okresu obowiązywania umowy.

Nie ma z tym problemu jeśli zawarta została umowa najmu na czas nieokreślony. W takim wypadku każda ze stron (najemca i wynajmujący) mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów wskazanych w umowie. Możliwość taka wynika z tego, że ustawodawca doszedł do przekonania, że każde zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym powinno móc zostać zakończone wolą stron. Jeżeli zawarta umowa nie reguluje długości okresów wypowiedzenia zastosowanie znajdą okresy wypowiedzenia określone w Kodeksie cywilnym. W przypadku umów najmu, w której czynsz płatny jest miesięcznie, najem można wypowiedzieć z zachowaniem trzy miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że skutek w postaci zakończenia umowy nastąpi po upływie trzech pełnych miesięcy w ostatnim dniu miesiąca. Czyli dla przykładu wypowiedzenie złożone w dniu 20 stycznia wywoła skutek w postaci zakończenia umowy w dniu 30 kwietnia. Co istotne złożenie wypowiedzenia nie jest równoznaczne z natychmiastowym zakończeniem umowy. Oznacza to, że w okresie wypowiedzenia najemca również zobowiązany jest płacić czynsz w umówionej wysokości.

Zdecydowanie większe trudności powstają gdy najemca chce skrócić czas obowiązywania terminowej umowy najmu – tj. zawartej na ściśle w niej oznaczony czas. W takim przypadku rozwiązanie umowy jest ograniczone wyłącznie do przypadków wskazanych w umowie. Zgodnie z treścią art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”

Powyższy przepis w praktyce skutkuje tym, że w przypadku umów najmu zawartych na czas określony, w których nie zostały określone przypadki pozwalające na rozwiązanie umowy, skrócenie okresu obowiązywania umowy jest niemożliwe.

W takim wypadku najemca jest zobowiązany płacić czynsz przez cały okres, na który została zawarta umowa najmu. W praktyce problem stanowić może uściślenie przyczyn wypowiedzenia. Na tym tle w orzecznictwie dopuszczono liberalne podejście, w którym wystarczające jest odwołanie się do „ważnych powodów”, które uzasadniają rozwiązanie umowy. Aby jednak uniknąć niepotrzebnych sporów z wynajmującym w interesie najemcy jest precyzyjne określenie warunków, w których umowa może zostać rozwiązana wcześniej.

Dlatego też, aby uniknąć nerwów przed zawarciem umowy najmu warto skorzystać z pomocy prawnika, który pomoże zredagować jej zapisy, jak również wskaże ewentualne zagrożenia.