Czy zasiedzenie nieruchomości powoduje konieczność zapłaty podatku?

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego jednym ze sposobów nabycia własności nieruchomości, jak i rzeczy ruchomych jest zasiedzenie. Instytucja ta pozwala w przypadku długotrwałego korzystania z cudzej rzeczy do nabycia jej własności przez osobę nie będącą właścicielem. Nie wdając się w szczegóły przesłankami, od których spełnienia zależy nabycie własności jest nieprzerwane samoistne posiadanie rzeczy oraz upływ odpowiedniego okresu czasu.

Niewątpliwie największa zaletą nabycia własności w drodze zasiedzenia jest to, że następuje ono nieodpłatnie. Nabywca nie jest zatem zobowiązany do zapłaty jakiejkolwiek kwoty na rzecz osoby, która traci prawo własności. Radość z nieodpłatnego nabycia własności zostaje nieco zmącona przez obowiązek rozliczenia się z urzędem skarbowym.

Należy pamiętać, że nabycie własności przedmiotów znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w drodze zasiedzenia podlega podatkowi od spadków i darowizn.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie. Wskazać należy, że do zasiedzenia dochodzi z mocy prawa, zaś postanowienie sądu potwierdzające ten fakt ma jedynie charakter informacyjny. Tym niemniej aby powstała konieczność zapłaty podatku niezbędne jest wydanie przez sąd postanowienia stwierdzającego zasiedzenie oraz uprawomocnienie się tego postanowienia.

Podatek co do zasady wynosi 7 % postawy opodatkowania, którą stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeśli zatem do zasiedzenia doszło w 1990 r., a postanowienie sądu stwierdzające ten fakt uprawomocniło się w 2017 r. to należy ustalić stan przedmiotu zasiedzenia z 1990 r. zaś cenę z 2017 r. Należy przy tym zaznaczyć, iż wysokość podatku ulegała w przeszłości zmianie. W okresie 1983 r. – 1990 r. podatek wynosił 20%, w latach 1990 r. – 1997 r. 12%. Obecna stawka 7 % obowiązuje zaś od 1997 r. O wysokości stawki podatku decyduje moment powstania obowiązku podatkowego – czyli data uprawomocnienia się postanowienia stwierdzającego zasiedzenie. Dla przykładu, jeśli postanowienie stwierdzające zasiedzenie uprawomocniło się w 1996 r. to wówczas stawka należnego podatku wynosiłaby 12%.

Co istotne, ustawodawca zezwala na obniżenie podstawy opodatkowania poprzez jej obniżenie o wartość nakładów dokonanych na rzecz przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia. Innymi słowy, jeśli nabywa wykonał remont zasiadywanej nieruchomości w okresie biegu zasiedzenia to wartość wykonanych praw pomniejszy wysokość podstawy, od której należy uiścić podatek.

Odpowiadał: mec. Michał Łomżyński

Użytkowanie wieczyste – kiedy nastąpi jego koniec?

Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami (ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości) osoby, które w dniu 13 października 2005 r. były właścicielami mieszkań w budynkach wielolokalowych posadowionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Przekształcenie następuje na wniosek. Decyzję w tym zakresie wydaje w trybie administracyjnym starosta lub wójt, burmistrz albo prezydent miasta (w zależności od tego czy nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego).

Przekształcenie w prawo własności jest o tyle korzystne, że użytkowanie wieczyste wiąże się z obowiązkiem uiszczania przez właścicieli mieszkań corocznej opłaty za użytkowanie, zaś warunki finansowe przekształcenie we własność z uwagi na ulgi w wykupie gruntów były bardzo korzystne.

Sama procedura przekształcenia nie była bardzo skomplikowana ale warunkiem skorzystania z niej było m.in. to, że wniosek poprą współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jednocześnie w przypadku gdy chociaż jeden właściciel mieszkania zgłosił sprzeciw wobec złożonego wniosku niezbędne było wystąpienie do sądu, który rozstrzygał czy taka czynność leży w interesie ogółu i w konsekwencji czy jest dopuszczalna. Z uwagi na dużą ilość uczestników postępowania, którymi musieli być właściciele wszystkich mieszkań w danej nieruchomości, postępowania te były długotrwałe.

W dniu 20 lipca br. Sejm przyjął ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, która całkowicie zmieni dotychczasowe zasady przekształcenie prawa użytkowania we własności. Zgodnie z uchwaloną ustawą z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

Przekształcenie w prawo własności nastąpi zatem automatycznie, bez potrzeby uzyskiwania zgody pozostałych współwłaścicieli oraz wydawania decyzji administracyjnych.

Do przekształcenia z mocy prawa dojdzie pod warunkiem że przynajmniej jedno mieszkanie w bloku zostało wcześniej wyodrębnione na własność.

Należy zaznaczyć jednak, że przekształcenie wiązało się będzie z koniecznością poniesienia dodatkowej opłaty. Zgodnie z art. 7 nowej ustawy z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi, na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. Wysokość tej opłaty będzie równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Powyższa opłata będzie mogła być wniesiona jednorazowo lub okresowo przez okres 20 lat od dnia przekształcenia.

Wniesienie opłaty jednorazowej będzie o wiele korzystniejsze dla właścicieli mieszkań. W przypadku bowiem uregulowania całej należności w tym samym roku, w którym nastąpi przekształcenie, bonifikata wyniesie 60 proc. W drugim roku będzie to 50 proc., w trzecim 40 proc., w czwartym 30 proc., w piątym 20 proc., a w szóstym roku 10 proc.

Obowiązkowe upusty będą dotyczyć tylko gruntów Skarbu Państwa. Dla nieruchomości komunalnych to od władz gminnych ma zależeć, czy zechcą je wprowadzić. Wydaje się mało prawdopodobnym aby gminy zrezygnowały z tych opłat. Jednocześnie istnieje obawa, że gminy podejmą działania mające na celu podwyższenie ostatniej opłaty rocznej – skoro od jej wysokość zależała będzie wysokość ostatecznej opłaty za przekształcenie.

Kiedy możliwe jest wcześniejsze zakończenie umowy najmu?

Wielokrotnie zdarza się, że po zawarciu umowy najmu mieszkania, najemca z jakiś przyczyn jest zainteresowany wcześniejszym jej zakończeniem. Często Klienci pytają wtedy o możliwości skrócenia okresu obowiązywania umowy.

Nie ma z tym problemu jeśli zawarta została umowa najmu na czas nieokreślony. W takim wypadku każda ze stron (najemca i wynajmujący) mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów wskazanych w umowie. Możliwość taka wynika z tego, że ustawodawca doszedł do przekonania, że każde zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym powinno móc zostać zakończone wolą stron. Jeżeli zawarta umowa nie reguluje długości okresów wypowiedzenia zastosowanie znajdą okresy wypowiedzenia określone w Kodeksie cywilnym. W przypadku umów najmu, w której czynsz płatny jest miesięcznie, najem można wypowiedzieć z zachowaniem trzy miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że skutek w postaci zakończenia umowy nastąpi po upływie trzech pełnych miesięcy w ostatnim dniu miesiąca. Czyli dla przykładu wypowiedzenie złożone w dniu 20 stycznia wywoła skutek w postaci zakończenia umowy w dniu 30 kwietnia. Co istotne złożenie wypowiedzenia nie jest równoznaczne z natychmiastowym zakończeniem umowy. Oznacza to, że w okresie wypowiedzenia najemca również zobowiązany jest płacić czynsz w umówionej wysokości.

Zdecydowanie większe trudności powstają gdy najemca chce skrócić czas obowiązywania terminowej umowy najmu – tj. zawartej na ściśle w niej oznaczony czas. W takim przypadku rozwiązanie umowy jest ograniczone wyłącznie do przypadków wskazanych w umowie. Zgodnie z treścią art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”

Powyższy przepis w praktyce skutkuje tym, że w przypadku umów najmu zawartych na czas określony, w których nie zostały określone przypadki pozwalające na rozwiązanie umowy, skrócenie okresu obowiązywania umowy jest niemożliwe.

W takim wypadku najemca jest zobowiązany płacić czynsz przez cały okres, na który została zawarta umowa najmu. W praktyce problem stanowić może uściślenie przyczyn wypowiedzenia. Na tym tle w orzecznictwie dopuszczono liberalne podejście, w którym wystarczające jest odwołanie się do „ważnych powodów”, które uzasadniają rozwiązanie umowy. Aby jednak uniknąć niepotrzebnych sporów z wynajmującym w interesie najemcy jest precyzyjne określenie warunków, w których umowa może zostać rozwiązana wcześniej.

Dlatego też, aby uniknąć nerwów przed zawarciem umowy najmu warto skorzystać z pomocy prawnika, który pomoże zredagować jej zapisy, jak również wskaże ewentualne zagrożenia.