Aktualności

Kiedy możliwe jest wcześniejsze zakończenie umowy najmu

Wielokrotnie zdarza się, że po zawarciu umowy najmu mieszkania, najemca z jakiś przyczyn jest zainteresowany wcześniejszym jej zakończeniem. Często Klienci pytają wtedy o możliwości skrócenia okresu obowiązywania umowy.

Nie ma z tym problemu jeśli zawarta została umowa najmu na czas nieokreślony. W takim wypadku każda ze stron (najemca i wynajmujący) mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów wskazanych w umowie. Możliwość taka wynika z tego, że ustawodawca doszedł do przekonania, że każde zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym powinno móc zostać zakończone wolą stron. Jeżeli zawarta umowa nie reguluje długości okresów wypowiedzenia zastosowanie znajdą okresy wypowiedzenia określone w Kodeksie cywilnym. W przypadku umów najmu, w której czynsz płatny jest miesięcznie, najem można wypowiedzieć z zachowaniem trzy miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że skutek w postaci zakończenia umowy nastąpi po upływie trzech pełnych miesięcy w ostatnim dniu miesiąca. Czyli dla przykładu wypowiedzenie złożone w dniu 20 stycznia wywoła skutek w postaci zakończenia umowy w dniu 30 kwietnia. Co istotne złożenie wypowiedzenia nie jest równoznaczne z natychmiastowym zakończeniem umowy. Oznacza to, że w okresie wypowiedzenia najemca również zobowiązany jest płacić czynsz w umówionej wysokości.

Zdecydowanie większe trudności powstają gdy najemca chce skrócić czas obowiązywania terminowej umowy najmu – tj. zawartej na ściśle w niej oznaczony czas. W takim przypadku rozwiązanie umowy jest ograniczone wyłącznie do przypadków wskazanych w umowie. Zgodnie z treścią art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”

Powyższy przepis w praktyce skutkuje tym, że w przypadku umów najmu zawartych na czas określony, w których nie zostały określone przypadki pozwalające na rozwiązanie umowy, skrócenie okresu obowiązywania umowy jest niemożliwe.

W takim wypadku najemca jest zobowiązany płacić czynsz przez cały okres, na który została zawarta umowa najmu. W praktyce problem stanowić może uściślenie przyczyn wypowiedzenia. Na tym tle w orzecznictwie dopuszczono liberalne podejście, w którym wystarczające jest odwołanie się do „ważnych powodów”, które uzasadniają rozwiązanie umowy. Aby jednak uniknąć niepotrzebnych sporów z wynajmującym w interesie najemcy jest precyzyjne określenie warunków, w których umowa może zostać rozwiązana wcześniej.

Dlatego też, aby uniknąć nerwów przed zawarciem umowy najmu warto skorzystać z pomocy prawnika, który pomoże zredagować jej zapisy, jak również wskaże ewentualne zagrożenia.

Komentarze

  1. Kur napisał(a):

    Szanowna Pani Mecenas,
    w artykule jest poważny błąd. Dotyczy on możliwości wypoweidzenia umowy najmu mieszkania zawartej na czas oznaczony. Warto wskazać, iż od 1 stycznia 2002 roku, uprawnienie do rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia nie przysługuje.

    To co Pani Mecenas napisała jest powszechnym mitem przekazywanym na części stron internetowych, i o zgrozo nawet profesjonalnych kancelarii prawnych.

    Więc przestrzegam – umowy najmu na czas nieoznaczony zawieramy z dużą ostrożnością, gdyż ich wypowiedzenie może być bardzo utrudnione (dla Wynajmującego)
    Pani Mecenas….

  2. Kur napisał(a):

    prostuje – w moim komentarzu chodzi o umowy najmu zawarte na czas NIEOZNACZONY.
    Możliwości rozwiązania umowy najmu przez właściciela mieszkania są ściśle ograniczone, co służy ochronie praw lokatora. Wynajmujący musi dokonać wypowiedzenia umowy najmu na piśmie pod rygorem nieważności oraz podać przyczynę wypowiedzenia. Co więcej, wypowiedzenie przez właściciela umowy najmu może nastąpić wyłącznie z następujących przyczyn określonych w art. 11 ust. 2 ustawy OchrLokU

    1. Izabela Libera napisał(a):

      Dziękuję za uwagę. Zwracam jednak uwagę, że przedmiotowy artykuł omawia zasady wcześniejszego rozwiązania umowy przez NAJEMCĘ. Artykuł powstał na bazie konkretnego sporu, którym się zajmowaliśmy. Być może w tytule zabrakło wyraźnego wskazania, że przedmiotowa kwestia jest analizowana wyłącznie pod kątem wcześniejszego rozwiązania umowy przez najemcę. Proszę zwrócić uwagę, że przywołany przez Pana art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego określa przyczyny i tryb, w jakim może być rozwiązany stosunek prawny odpłatnego korzystania z lokalu przez właściciela. Wypowiedzenie umowy najmu przez lokatora / najemcę podlega natomiast przepisom właściwym dla danego stosunku prawnego. W odniesieniu do najmu będzie to art. 688 KC, zgodnie z którym: „Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najemca będzie mógł wypowiedzieć najem najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego” (zob. Art. 11 OchrLokU Chaciński 2019, wyd. 4).”

      Podsumowując – ma Pan rację co do tego, że możliwość wypowiedzenia przez wynajmującego umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony jest ograniczona wyłącznie do przypadków wskazanych w ustawy o ochronie praw lokatorów. Natomiast dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony uregulowana została w przepisach Kodeksu cywilnego i w ten sposób zostało to przedstawione we wpisie.”

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*

code

Kontakt

Libera i Wspólnicy Kancelaria Radców Prawnych Spółka komandytowa

ul. 28 Czerwca 1956r nr 400, 61-441  Poznań
tel. +48 790 301 331
fax +48 61 669 05 26
sekretariat@KancelariaLibera.pl